习近平与芬兰总统互致贺电 庆祝中芬建交65周年

第三，违反效率原则引起的后果是行政效率低下，妨碍行政目标实现，而行政法基本原则旨在解决行政行为的法律效力，如果行为违反原则，会导致无效。

[26] 珠海湿地通过赋予果农土地发展权，以政府出资租用、购买的形式，在保证果农继续经营果园（土地用途、现状不变）的同时获得土地发展权的对价，依靠政府的警察权和财政激励措施有效遏制经济人的自私性和土地违法事件的发生，推进十分珍惜、合理的土地利用和耕地保护国策的落实，实现生态环境保护之目的，为创新中国土地权力体制，推进土地法治建设提供了蓝本。[26] 2012年珠海区政府启动只征不转的保护方案，将湿地内的万亩果园集体土地征为国有，通过立法确保土地用途、现状不变，保留农地性质作为永久性生态用地，禁止任何商业开发活动，湿地所在的村社获得10%的留用地，用于发展集体经济，满足群众长远利益需求[27]，珠海湿地成为中国湿地保护的典型。

此外，土地发展权的制度设计在于强调以法律的形式规制土地市场与政府行为，通过有效的公众监督机制强化市场的公平交易、监督政府的决策透明，实现土地资源配置的帕累托最优。借助市场的公平竞争机制，接受区旅游开发商按开发强度购买超基准容积率，发送区以容积率流转实现土地发展权价值[23]，以此分摊自然文化遗产的保护成本，降低保护压力。基于经济发展规律，引入竞争和产权公平交易机制，从交易环境上协调各类土地供需不平衡。作为一种土地利用政策工具，土地发展权的制度设计就在于充分发挥价格机制、供求机制、竞争机制在资源分配中的主导作用，辅之以警察权限制，实现土地资源配置最优（图2）。完善土地市场，优化资源配置。

赵谦（1981-），男，西南大学法学院教授、博士生导师，法学博士。摘要:  研究目的：基于30年来土地发展权的理论研究，进而在明确的功能进路的指引下，有针对性的对已有的土地发展权实践予以梳理和检验，以探寻破解中国土地利用矛盾和困境的方法。因此, 立法者对财产税的客体、标准和幅度 (Gegenstand, Ma?gabe und Ausma?) , 都可以根据政治判断作出决定。

那么，究竟是宪法财产权还是法律财产权构成对房地产税立法的限制呢?为了回答这一问题，以下我们简要梳理宪法财产权和法律财产权之间的区别和联系。相反，将总量相等的税负分散在获得收入、持有房地产等不同环节，避免出现过高的个人所得税税率，还有利于纳税人接受税收负担。如果国家能够设定高于房地产收益的房地产税，从而每年都无偿取得公民的部分房地产价值，这无疑违反《宪法》第13条第3款的内在逻辑。相反，如果立法者将预期收益作为税额上限，房地产所有人在没有实际收益的情况下也需要承担房地产税。

因此，与开征房产税相比，提高个人所得税税率导致的侵害强度是相同的。在这方面有两个问题需要关注:首先，在取得财产、持有财产、消费财产的三个环节中，国家已经在第一个和第三个环节分别征收个人所得税和消费税了，那么，继续在持有财产环节开征房地产税，是否构成重复征税，从而导致私人财产权受到过度干预?其次，征收房地产税时，立法者设定的税率越高，则税负越重，越有可能过度干预财产权。

在上海，只限于对新购第二套以上房产征税，在重庆，只对高端住房征税。17陈征也指出, 公民在获得财产已经纳税, 再对该财产纳税征收财产税应当慎重。例如，一战后德国根据凡尔赛条约承担了巨额赔偿义务，二战后德意志联邦共和国在一片废墟之上进行战后重建，就构成了这种意义上的例外情况。2018年，房地产税法列入全国人大常委会年度立法工作计划。

根据第一款, 行政相对人持有的行政许可受到存续保障;根据第二款, 行政相对人因行政许可变更或者撤回而受到损失的, 有权得到补偿。工薪所得的监管简便易行，辅之以代扣代缴等制度安排，几乎不存在偷漏税的空间。也有学者指出, 房价上涨的重要原因之一是供求关系失衡。总之，公民取得财产、持有财产以及消费财产的行为，都表明公民有较强的支付能力。

根据该款规定，即便出于公共利益需要、有法律依据，国家也不能无偿取得公民的财产，而是要提供补偿。首先，如果只能在财产的取得、持有和消费三个环节之中选取一个环节进行征税，那么，相应税率将非常高，这将强化纳税人偷漏税的动机，税收征管将面临不可克服的困难;其次，在三个环节都征税，本身也是具有内在合理性的。

房地产税的制度建设引起了学界的高度关注，涌现了一批有价值的学术成果，学者们澄清了许多相关的理论和实践问题。进入租税国家 (Abgabenstaat) 时代之后，通过征税来获得完成公共任务所需的大部分资金，已经成为各国通行做法。

对于电视信号，原则上也可以通过加密的方式，只允许付费用户收看电视节目。那么，这两点在我国是否成立呢? 我国房地产税历史短，虽然国务院分别于1986年、1988年颁布了《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》，除了沪渝两地从2011年起进行房地产税改革试点以外，我国至今没有对个人房地产征收房产税和城镇土地使用税。18最后，在两个甚至三个环节征税并不构成重复征税。公共产品具有高昂成本，理论上国家可以通过收费的方式筹集所需资金，但基于下述原因，采取收费方式并不可行。对此，联邦宪法法院在判决中指出，根据德国自普鲁士以来的财产税传统，财产税的课税对象是财产的收益 (Ertrag) ，而不是财产价值 (Substanz)。总而言之，为了避免侵犯财产权，立法者设定房地产税税率时应当确保房地产税不超过房地产预期收益。

其次，在公法领域，立法者也根据宪法财产权，规定各种公法财产权。根据夏威夷州法, 凯撒·埃特纳作为湖周边土地所有人, 对湖也有所有权。

有德国学者认为, 国家同时在获得、持有和消费财产的三个阶段征税, 缺乏正当性。13熊伟:《房地产税改革的法律逻辑》, 载《税务研究》2011年第4期, 第46页。

事实上，在针对高收入的个人所得税税率居高不下的情况下，进一步提高税率，纳税人心理上可能难以接受。15徐建炜、马光荣、李实:《个人所得税改善中国收入分配了吗》, 载《中国社会科学》2013年第6期, 第70页;徐阳光:《房地产税制改革的立法考量》, 载《税务研究》2011年第4期, 第40-41页。

也有学者认为财产税有筹集财政收入、调节贫富差距、优化资源配置的功能, 参见郝琳琳:《财产税功能探析》, 载《法学杂志》2010年第4期, 第109页房地产税对公民私有财产的干预应当符合比例原则, 即应当服务于正当目的, 能够促进该正当目的实现, 干预措施处于必要限度, 并且不构成对公民财产权的过度负担。2代表性论文参见张富强:《关于我国物业税立法的基本构想》, 载《法学家》2009年第1期, 第113-122页;郭维真、刘剑文:《论房地产保有之税制改革---基于纳税人权利保护的视角》, 载《税务研究》2010年第8期, 第51-56页;徐阳光:《房地产税制改革的立法考量》, 载《税务研究》2011年第4期, 第38-41页;刘剑文:《房地产税改革正当性的五维建构》, 载《法学研究》2014年第2期, 第131-151页。7最后，宪法财产权主要约束立法者，而法律财产权则约束行政权、司法权和私人主体。

法律财产权是法律规定的，而法律的位阶低于宪法，因此，不能将法律财产权混同于宪法财产权，否则，将抹杀宪法和法律在位阶上的差别。经过几十年的探索，我国相关立法的出台已经指日可待。

与此不同，个人持有的房地产是个人用税后收入购置的，个人拥有的房地产从一开始就是在真正意义上自己的。但是，国家在取得、持有和消费财产环节对不同行为和事由分别设定纳税义务，并非多次针对同一行为和事由征税，不构成重复征税。

三、适当性原则 开征房地产税能够带来财政收入，由此看来，房地产税应该是符合适当性原则的。联邦宪法法院主要从两个角度进行了论证，一是基于历史传统，财产税应当是收益税，而不是对财产价值本身的征税，二是对个人财产设定的税收负担不得超过财产收益的一半。

根据第一款, 行政相对人持有的行政许可受到存续保障;根据第二款, 行政相对人因行政许可变更或者撤回而受到损失的, 有权得到补偿。本文从宪法财产权的角度，对房地产税立法进行一些思考。1988年，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，开征城镇土地使用税，同时规定个人住房用地享受免税待遇。因此，虽然国家已经对公民取得财产、消费财产的行为设定了纳税义务，这并不排斥国家继续对持有财产的行为进行征税。

最高法院认为, 凯撒·埃特纳可以合理期待其可以排他性地利用自己拥有的水域, 政府只能通过征收的方式要求凯撒·埃特纳向公众开放有关水域。即便为这两个目的开征房地产税符合适当性原则和必要性原则，在审查其是否符合狭义比例原则的时候，基于前述原因，仍然将得出房地产税之征收数额不应超出预期收益的结论。

例如，一战后德国根据凡尔赛条约承担了巨额赔偿义务，二战后德意志联邦共和国在一片废墟之上进行战后重建，就构成了这种意义上的例外情况。27原则上，房地产税税额占到房地产预期收益的比例越高，则房地产税需要越充分的正当化理由，否则违反我国《宪法》第13条对私有财产的保障。

税前个人所得在国家和个人之间进行分配:个人所得税是个人所得中分配给国家的部分，只有税后收入才属于个人，才真正是自己的。有德国学者认为, 国家同时在获得、持有和消费财产的三个阶段征税, 缺乏正当性。